As Associações de Moradores são um fenômeno que vem surgindo nos últimos anos nos centros urbanos brasileiros, e crescentemente em faixas litorâneas, como agrupamento de moradores, que se unem para custear melhorias e serviços que garantam uma maior qualidade de vida e segurança, muito em decorrência da omissão/ineficiência do poder público na prestação dos serviços públicos, aliado ao crescente aumento da criminalidade.

Trata-se normalmente da organização de moradores de uma determinada área, geralmente, loteamentos, em que se organizam e passam a administrar e zelar por um espaço público, inclusive limitando e disciplinando o acesso de pessoas que não residem naquela área.

Referidas associações de moradores realizam diversas ações buscando ofertar uma moradia de maior qualidade para os seus moradores, com incrementos na área de limpeza, segurança, lazer e convivência, agregando, inclusive, uma valorização imobiliária aos proprietários das unidades.

Assim, muito embora tais associações de moradores, acabem ofertando diversas melhorias em prol da coletividade, alguns moradores se revelam resistentes em aderir à Associação de Moradores, e por consequência lógica, não concordam com a obrigatoriedade do pagamento da taxa mensal, sob o fundamento de que configuraria uma afronta ao princípio constitucional da livre associação

Em contrapartida, as Associações de Moradores defendem a obrigatoriedade do pagamento da taxa mensal, em razão do princípio da solidariedade, que impõe a todos o dever jurídico do coletivo, além do princípio do enriquecimento ilícito, uma vez que os moradores não aderentes ao pagamento da taxa mensal, ainda assim, se beneficiam dos serviços e melhorias ofertados pelo esforço comum, daqueles que contribuem para à associação.

A divergência tomou grandes proporções, que desafiou a manifestação do Supremo Tribunal Federal, para que definisse a situação, de sorte a alcançar uma segurança jurídica aos envolvidos, o que ocorreu com o julgamento do Recurso Extraordinário – RE 695911 – nos seguintes termos:

Decisão: O Tribunal, por maioria, apreciando o tema 492 da repercussão geral, deu provimento ao recurso extraordinário, vencidos os Ministros Edson Fachin, Ricardo Lewandowski, Rosa Weber, Roberto Barroso e Gilmar Mendes, que negavam provimento ao recurso. Foi fixada a seguinte tese: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”, nos termos do voto do Relator. O Ministro Marco Aurélio deu provimento ao recurso e fixou tese nos termos de seu voto. Falaram: pela recorrente, os Drs. Robson Cavalieri e Mauro Simeoni; pela recorrida, o Dr. Flávio Henrique Unes Pereira; pelo amicus curiae Associação Nacional de Vítimas de Falsos Condomínios – ANVIFALCON, o Dr. Carlos Alberto Garbi; e, pelo amicus curiae FAMRIO – Federação das Associação de Moradores do Município do Rio de Janeiro, o Dr. Alexandre Simões Lindoso. Plenário, Sessão Virtual de 04.12.2020 a 14.12.2020.

Nesses termos, o STF acabou reconhecendo a legalidade da cobrança da taxa mensal, pelas associações de moradores, em loteamentos de acesso controlado, a partir da entrada em vigor da Lei Federal nº 13.465/2017, que acabou alterando o artigo 36A, caput e parágrafo único da Lei Federal nº 6.766/79 (Lei Parcelamento do Solo), instituindo a obrigatoriedade do pagamento das taxas mensais, precisamente em seu artigo 36-A, que assim dispõe:

Art. 36-A.  As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.

Parágrafo único.  A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constante de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.

Forçoso ressaltar que, em razão dos municípios possuírem competência concorrente para legislar sobre uso, parcelamento e ocupação do solo urbano, o marco temporal definido pelo STF, para reconhecer a legalidade da cobrança da taxa mensal, pode ser a data da efetiva entrada em vigor da Lei Federal nº 13.465/2017, ou então de lei municipal que regule a respeito.

Posto isso, resta reconhecida a legalidade da cobrança da taxa mensal, pelas associações de moradores, a partir da entrada em vigor da Lei Federal nº 13.465/2017, ou então de lei municipal que regule a respeito, em relação aqueles que já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis, ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.

Roberto Cabral - Advogado especialista em Direito Imobiliário.