Por Camila Cabral

Nos contratos de compra e venda de imóvel, além de conter as qualificações das partes (vendedor e comprador), valor do imóvel, forma de pagamento, as disposições contratuais, tem-se, também, a descrição do bem, com a metragem e composição dos espaços.

Aliado ao enlace, há as documentações do imóvel, como a escritura pública e matrícula, que consubstanciam as informações contidas no respectivo contrato.

Deste modo, as descrições inseridas no pacto devem ser fidedignas com a realidade, ou seja, o anúncio deve condizer com a verdade do imóvel.

Assim, quando da entrega das chaves, ao comprador é recomendado que faça a vistoria do imóvel, com a ajuda de um profissional técnico, normalmente um engenheiro, que poderá fazer a medição no imóvel, de sorte a confirmar ou não as informações passadas pelo vendedor.

Logo, verificadas divergências, estas devem ser levadas ao vendedor para melhor solução.

No artigo de hoje, a análise ficará a cargo da metragem diversa. Isto é, na hipótese de o tamanho do imóvel adquirido não estar condizente com o anunciado/vendido, especialmente quando for menor do que o ofertado/vendido.

Nesses casos, o Código Civil, mais precisamente no seu artigo 500, abaixo transcrito, dá ao adquirente/comprador três opções: a) exigir a complementação da área; b) requerer a resolução do contrato com a devolução dos valores pagos ou; c) abatimento proporcional do valor:

“Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.”

Essa divergência de metragem por muito tempo foi objeto de discussão no sentido de ser considerado vício oculto ou aparente, pois cada um possui um prazo com termo inicial distinto. Todavia, ressai sedimentado que esse vício se mostra como aparente, haja vista que se trata de fácil identificação com a mera medição das dimensões do imóvel.

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça pacificou nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. METRAGEM. PROPAGANDA. CONTRATO. DIFERENÇA. VÍCIO. PRODUTO DURÁVEL. PRAZO DECADENCIAL. ART. 26, II, DO CDC. INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. 1. O Código de Defesa do Consumidor estabeleceu limites temporais diferentes para a responsabilização civil do fornecedor. O art. 27 prevê o prazo prescricional de 5 (cinco) anos para a pretensão indenizatória pelos danos causados por fato do produto ou do serviço; e o art. 26, o prazo decadencial de 30 (trinta) ou 90 (noventa) dias para a reclamação, conforme se trate de vícios aparentes ou de fácil constatação de produtos ou serviços não duráveis ou duráveis. 2. Segundo a jurisprudência desta Corte, se o produto apresenta vício quanto à quantidade ou qualidade, ou que lhe diminua o valor, estar-se-á diante de vício aparente ou de fácil constatação, de acordo com o art. 26 do Código Consumerista. 3. No caso, decaiu em 90 (noventa) dias o direito de os autores reclamarem da diferença entre a metragem do imóvel veiculada em propaganda e a área do apartamento descrita na promessa de contra e venda. 4. A pretensão de indenização pelos danos morais experimentados pelos autores pode ser ajuizada no prazo prescricional de 5 (cinco) anos. Precedentes. 5. Recurso especial parcialmente provido (REsp 1.488.239/PR, 3ª Turma, DJe 07/03/2016) (grifos acrescentados).

Com efeito, observa-se que o prazo que o comprador tem para reclamar essa divergência é de 90 (noventa) dias da entrega do imóvel, pois se trata de um vício aparente, isto é, se mostra de fácil identificação com uma mera medição das dimensões do imóvel, como se observa do art. 26, II e §1º do Código de Defesa do Consumidor (rege-se também pelas regras consumeristas, por se tratar de uma nítida relação de consumo):

“Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:

        I – trinta dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos não duráveis;

        II – noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis.

        § 1° Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.”

Oportuno esclarecer, nesse ponto, que esse prazo de 90 (noventa dias) é para reclamar as hipóteses de abatimento, resolução ou exigir a complementação da área. Enfatiza-se essa questão porque, além disso, o comprador pode pleitear indenização por essa situação e, para o pedido reparatório, o prazo prescricional é o geral, de 10 (dez) anos, nos termos do artigo 205, do Código Civil.

Portanto, como se denota do quanto esposado no decorrer deste artigo, imperioso se faz que o comprador faça a vistoria com esmero, tão logo receba as chaves do imóvel e, cheque todo o imóvel, especialmente a metragem do bem e, na posse do laudo técnico, pleiteie em desfavor da construtora/vendedor uma das três hipóteses prevista no art. 500, do Código Civil, além de indenização por danos morais, em decorrência do vendedor ter ofertado um produto e entregue outro (metragem diversa).

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