Por Dra. Camila Cabral

Em condomínios, sejam eles verticais (edilícios) ou horizontais, a sua respectiva Convenção faz lei entre as partes, de modo que, não afrontando a norma legal, esta pode dispor sobre as principais regras de convivência e de administração do condomínio.

No caso do tema em destaque, tem-se que a legislação condominial não tratou da responsabilização do condomínio em circunstâncias de roubo ou furto, de forma clara.

Logo, diante dessa omissão da norma, a convenção se torna o documento norteador para se aferir a responsabilização ou não do condomínio nas hipóteses de furto ou roubo nas suas dependências.

A convenção condominial é o documento que acumula as principais regras de convivência e de administração do condomínio. É ela que determina como o condomínio deverá ser gerenciado, organizando a vida no local e o trabalho do síndico, sendo que sua instituição depende da aprovação dos condôminos do quórum qualificado de 2/3 dos condôminos.

Assim, para que haja a responsabilização do condomínio, em casos de furtos e roubos, faz-se necessário a existência de previsão na convenção.

Sabe-se que todos os gastos de um condomínio são pagos de forma rateada por todos os condôminos, de modo que a indenização a ser paga para uma das vítimas do furto ou roubo, vem de todos os condôminos, inclusive, da própria vítima, de modo que nada mais justo que os próprios condôminos deliberem sobre a responsabilização do condomínio ou não, visto que, no final das contas são eles que assumirão o reportado ônus.

É por esta razão que se põe em nítido destaque o que consta na Convenção, posto que nada mais é que a vontade dos próprios condôminos ali convencionada.

Esse é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, na medida em que essa Corte Superior entende que, nesses casos, para que haja responsabilização do condomínio, necessário se faz essa disposição na sua respectiva Convenção.

No entanto, diversos Tribunais Estaduais divergem desse entendimento limitador do STJ, visto que entendem que além dessa chamada responsabilização expressa, que é a que consta na Convenção, tem-se também os casos em que, ainda que não haja previsão na convenção de responsabilidade duas situações, persiste o dever de reparar do condomínio, que são elas:

• Pagamento destinado a segurança do condomínio e;
• Comprovada a negligência do condomínio que resultou no furto ou roubo.

No caso da segurança, a responsabilização se dá na hipótese de verificado que o condomínio se compromete de forma expressa com a segurança e monitoramento do condomínio e, que ao condômino é cobrado quantia destinada a serviço de segurança. 

O entendimento do Professor Flávio Tartuce se harmoniza com o quanto esposado, veja-se:

 “…O condomínio somente responde quando há um comprometimento com a segurança, de forma expressa ou implícita. Entendemos que tal posição é correta, devendo o Estado responder em casos, por tratar-se de problema de segurança pública, que foge totalmente da atividade desempenhada pelo condomínio”. (TARTUCE, Flávio, Direito Civil – Direito das Obrigações e Responsabilidade Civil-2-ed. 12ª Gen, 2017, p.358)

Na hipótese de apurada a negligência do condomínio, também há responsabilização, mesmo que não haja disposição na Convenção:

CONDOMÍNIO – ROUBO – DANOS MATERIAIS E MORAIS – Ação de reparação de danos materiais e morais julgada improcedente – Apelantes que insistem na tese de responsabilidade das apeladas pelos prejuízos experimentados, argumentando que não houve a efetiva instalação de sistema de segurança, mas apenas a contratação de empresa terceirizada, com um único agente que, pela falta de funcionários no prédio no período noturno e finais de semana, operava o portão da garagem manualmente, facilitando a entrada de assaltantes no condomínio, invocando a teoria do risco e relação de consumo (a terceirização dos serviços de garagem e vigilância do condomínio atribui à referida empresa contratada a responsabilidade pelo evento), sustentando a existência de danos morais, defendendo a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e postulando a procedência da ação ou, alternativamente, a redução da verba honorária – Roubo ocorrido no interior do condomínio, por indivíduos armados, surpreendendo dono de uma das lojas e o porteiro – Previsão expressa na Convenção de Condomínio excluindo a responsabilidade pela ocorrência de furtos e roubos ocorridos nas áreas comuns ou no interior de unidades, salvo na hipótese de que o Condomínio, o síndico ou a administradora não tenham agido com a necessária diligência no exercício de suas funções – Falha, todavia, não verificada – Responsabilidade do condomínio não caracterizada – Antecedentes jurisprudenciais desta Colenda Câmara – Verba honorária fixada em percentual mínimo, não comportando redução – Hipótese de manutenção da sentença (proferida sob a égide do Código de Processo Civil de 1973) pelos seus próprios, jurídicos e bem lançados fundamentos – Recurso desprovido. (TJ-SP – APL: 10071222220158260002 SP 1007122-22.2015.8.26.0002, Relator: José Augusto Genofre Martins, Data de Julgamento: 27/11/2018, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/11/2018)   

Dessa forma, conclui-se que não há presunção de culpa e, por conseguinte, dever de reparação do condomínio em casos de furtos e roubos. Para que não se tenha dúvidas sobre a questão, a situação mais confortável é que haja a previsão de responsabilização na Convenção. Estando prevista a responsabilidade na convenção, não há discussão com relação ao tema.

Já com relação às situações em que a convenção seja omissa ou negue a responsabilização, o caminho pode ser mais complicado, devida a divergência de entendimentos entre os Tribunais, mas, o condômino ainda possui chances da reparação se demonstrar que o condomínio se compromete de forma expressa com a segurança e monitoramento do condomínio e se é cobrado do condômino valor pelo serviço de segurança, ou, demonstrada a culpa do condomínio que resulte diretamente no furto e roubo.

Camila Cabral, advogada especialista em Direito Imobiliário.