Por Camila Cabral

Para que um condomínio seja constituído, faz-se necessária a adoção de algumas formalidades, que encontram-se presentes tanto no Código Civil, como na Lei nº 4.591/64.

Em um primeiro momento, realiza-se uma Assembleia Geral de Constituição de Condomínio, sendo lavrada uma ata em que são formalizadas as decisões e o que ocorrer durante a sua realização, bem como é onde se aprova as disposições que constará na Convenção de Condomínio e no Regulamento Interno.

Além disso, como em toda assembleia, ocorrerá a escolha do presidente da respectiva, que lhe competirá a organização do desenvolvimento dos trabalhos e, do secretário, que terá o trabalho de redigir e assinar a ata da assembleia.

A convenção condominial, que será elaborada e aprovada na mencionada assembleia de constituição de condomínio, é o documento que acumula as principais regras de convivência e de administração do condomínio. É ela que determina como o condomínio deverá ser gerenciado, organizando a vida no local e o trabalho do síndico, sendo que sua instituição depende da aprovação dos condôminos do quórum qualificado de 2/3 dos condôminos.

Após o preenchimento de todos esses requisitos legais, tanto a Convenção como o Regimento Interno devem ser registrados no RGI (Registro Geral de Imóveis), de modo a viabilizar a aquisição, pelo respectivo condomínio, de personalidade jurídica e, também, que suas previsões possam produzir efeitos perante terceiros.

A personalidade jurídica, a grosso modo, é a capacidade de postular em juízo. No entanto, por crescimento doutrinário e com aceite jurisprudencial, ainda que a pessoa não seja dotada de personalidade jurídica, à parte pode ser concedida a chamada “personalidade judiciária” que limita a defesa dos interesses institucionais.

Feito esse amparo geral, passa-se ao foco do tema deste artigo, a saber, a possibilidade ou não de cobrança de taxa condominial, ainda que o condomínio seja irregular.

Um dos maiores problemas enfrentados pelo condomínio é a inadimplência dos condôminos e, com o advento do Código de Processo Civil de 2015, vigente a partir de março/2016, facilitou-se a cobrança, pois, ao rol dos títulos executivos extrajudiciais, acrescentou as taxas condominiais, tornando o processo de recuperação do crédito mais célere e eficaz.

Os condôminos, por sua vez, querem usufruir de todo benefício que o condomínio lhe traz, como conforto, lazer, segurança e valorização de seu bem, contudo, tentam procrastinar, ao máximo, a sua contrapartida, que é a quitação das taxas condominiais.

A maioria, como tese de defesa, seja ainda em negociação extrajudicial ou já em fase judicial, busca verificar se o condomínio é regular ou não e, verificado que o condomínio não se mostra regular, tenta sob esta justificativa se eximir da obrigação de pagar.

Todavia, esta condição não mitiga a obrigação de pagar do condômino da taxa condominial, sendo esta tese já firmada pelo Superior Tribunal de Justiça.

Isto porque, como se pode observar do art. 1.333, do Código Civil, abaixo transcrito, a aprovação da Convenção produz efeitos, IMEDIATAMENTE, perante os condôminos, sendo que a regularização em cartório necessita para que ela produza efeitos perante TERCEIROS. Os condôminos não são terceiros.

Os condôminos são os próprios que aprovaram a Convenção, de modo que a eles, tudo que ali ficou estabelecido, produzem efeitos de logo:

“Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”

Assim, tem-se que além da Convenção produzir efeitos perante os condôminos a partir do momento em que é aprovada, tem-se o fato de que o condômino está usufruindo de todos os benefícios do condomínio como se regular o fosse e, somente levanta eventual irregularidade na hora da contraprestação, com único intuito de se beneficiar com a não satisfação do crédito, a saber, taxa condominial.

A produção imediata de efeitos da convenção frente aos condôminos é sedimentada, inclusive súmula, do Superior Tribunal de Justiça:

SÚMULA N. 260 “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.”

Nesse sentido, segue também jurisprudência da Corte Superior que confirma o quanto esposado neste artigo:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. REGISTRO DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. OPONÍVEL APENAS A TERCEIROS. REVISÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULAS 5 E 7/STJ. CONSONÂNCIA COM A SÚMULA 260/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. O Tribunal de origem consignou que a circunstância de o condomínio autor não ser regular não retira sua legitimidade para pleitear a cobrança de taxas condominiais (através da chamada personalidade judiciária), ressaltando que a finalidade do registro da convenção foi conferir-lhe validade perante terceiros, não constituindo requisito inter partes. Desse modo, a alteração da conclusão adotada pelas instâncias ordinárias, à luz das provas contidas nos autos, que levaram à procedência da ação de cobrança das taxas de condomínio, demandaria a incursão na seara fático-probatória dos autos, providência que, na via estreita do recurso especial, encontra óbice nas Súmulas 5 e 7/STJ. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a validade das convenções condominiais, mesmo que não registradas, em consonância com a Súmula 260/STJ: “a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre condôminos”. 3. Agravo interno improvido. (STJ – AgInt no AREsp: 1550993 RJ 2019/0217909-6, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 01/06/2020, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/06/2020)

Deste modo, estando prevista a cobrança de taxa condominial na Convenção, ainda que o condomínio não esteja devidamente regular (com o seu registro em Cartório), ao condômino persiste a obrigação de pagar a respectiva taxa, não sendo possível o afastamento desta cobrança por eventual irregularidade de constituição condominial.