Por Daciano Castro Filho
A usucapião consiste em um modo de aquisição originário da propriedade, de acordo com critérios estabelecidos em lei, a exemplo do lapso temporal e posse mansa e pacífica. Bens fora do comércio e os bens públicos não se submetem ao instituto.
Para poder realizar o requerimento da usucapião é necessário o preenchimento de determinados requisitos. São eles: a) tempo da posse (a depender da modalidade, pode variar entre 2 a 15 anos); b) posse mansa, pacífica, pública, contínua; c) animus domini (ânimo de dono, intenção de ser dono); d) justo título (exceto na usucapião extraordinária) e boa-fé.
Referido modo de aquisição de propriedade possui diversas modalidades que serão a seguir apresentadas.
1 – USUCAPIÃO ORDINÁRIA
A primeira modalidade a ser apresentada é a usucapião ordinária, com previsão no art. 1.242, do Código Civil, o qual dispõe que adquirirá a propriedade aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Referido artigo, em seu parágrafo único, prevê a hipótese de usucapião ordinária por meio da posse-trabalho, ao reduzir em cinco anos o prazo na hipótese do imóvel ter sido adquirido onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, ainda que cancelada posteriormente, exigindo para tanto que os possuidores tenham estabelecido sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico, aflorando-se a proteção legiferante da função social;
2 – USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
A segunda espécie é a usucapião extraordinária, prevista no art. 1.238 do Código Civil, o qual apregoa que aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé. Dispensa-se o justo título e a boa-fé. Faz-se imprescindível a presença dos elementos como a posse mansa e pacífica e o animus domini.
A lei contemplou também a modalidade posse-trabalho para o caso de usucapião extraordinária. Para tanto, dispôs que o prazo será reduzido para dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras e serviços de caráter produtivo.
Salienta-se, contudo, que para a caracterização da usucapião extraordinária não se exige que o usucapiente não tenha outros direitos reais, sendo plenamente possível que ele já tenha a propriedade de outro imóvel, por exemplo;
3 – USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL
Esta modalidade tem previsão constitucional elencada no art. 191, que aduz que aquele que não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos e sem oposição, área de terra em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela moradia, poderá adquirir-lhe a propriedade. Referente aos requisitos exigidos para tal modalidade de usucapir, destacam-se a medida da área, que não deve ser superior a 50 hectares, e o prazo ininterrupto de cinco anos com animus domini. A Constituição é clara ao exigir que ao imóvel tenha se dado destinação produtiva pelo trabalho ou para moradia, não podendo o possuidor ser proprietário de outros imóveis;
4 – USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA
No que diz respeito a esta modalidade, também conhecida como usucapião pro misero, e usucapião pro moradia, convém pontuar que se encontra disposta no art. 183 da Constituição Federal, que prevê que aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-se para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, salvo se já for proprietário de outro imóvel rural ou urbano. Esta última exigência reafirma a nomenclatura usucapião pro misero, vez que visa proteger o direito mínimo à propriedade.
Também o Código Civil, no art.1.240, previu essa espécie de usucapião, estabelecendo que aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
De todo modo, tem-se como requisitos para caracterização da usucapião especial urbana a área máxima de 250 m², a posse mansa e pacífica ininterrupta por cinco anos com animus domini, a utilização para moradia ou para família do usucapiente e, por fim, a inexistência de outra propriedade, seja ela rural ou urbana.
5 – USUCAPIÃO FAMILIAR
A usucapião familiar, também denominada usucapião especial urbana por abandono do lar, está prevista no Código Civil, mais especificamente no artigo 1.240-A, o qual dispõe que “Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.
Assim, os requisitos para a caracterização dessa modalidade de usucapião são as seguintes: posse direta e com exclusividade sobre imóvel urbano de até 250m² por no mínimo dois anos, de forma ininterrupta e sem oposição, para moradia própria ou de sua família, não ser proprietário de outro imóvel.
6 – USUCAPIÃO COLETIVA
A usucapião coletiva está prevista no art.10 do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001), que sofreu alteração por intermédio da Lei 13.465/2017. A redação atual dispõe que:
Art.10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
§ 2º A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.
§ 3º Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
§ 4º O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.
§ 5º As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.
7 – USUCAPIÃO INDÍGENA
A referida modalidade está disposta no Estatuto do Índio, de modo que o seu art.33 preceitua que “o índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra interior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena”. Tem-se, portanto, três requisitos para caracterização deste tipo de aquisição da propriedade: a metragem que não deverá ultrapassar 50 hectares, a posse mansa e pacífica por dez anos e a condição de indígena, independentemente de ser integrado ou não.
Por fim, convém destacar o requerimento de usucapião relativo a qualquer das modalidades aqui apresentadas pode ser realizado tanto pela via judicial ou extrajudicial, salientando que na usucapião extrajudicial não pode haver disputa em relação ao bem ou oposição de outras pessoas.