Por Daciano Castro Filho

Com certeza, um dos momentos mais relevantes que ocorrem em um condomínio é a eleição do síndico. Isto porque é a ocasião em que os condôminos irão eleger pessoa de confiança, que será responsável pela administração do condomínio, com o objetivo de manter a ordem, a segurança, a tranquilidade, dentre outras coisas.

Normalmente, o cargo de síndico é concedido a um dos proprietários de apartamento ou casa. Entretanto, nada impede que o aludido cargo possa ser exercido por uma pessoa jurídica ou por um síndico profissional.

Primeiro ponto importante em uma eleição de síndico é definir quem pode votar e quem pode ser candidato ao cargo ou não.

Em uma eleição de síndico, somente os proprietários dos imóveis possuem direito a voto. Locatários podem votar mediante procuração outorgada pelos proprietários. Desse modo, no momento da eleição, os proprietários devem comparecer à assembleia de condomínio para votar e definir o novo síndico. Na impossibilidade de comparecimento, nada impede a outorga de procuração a outro condômino com a finalidade de votar em determinado candidato.

Convém assinalar que não se admite o voto, nem a candidatura de condôminos inadimplentes para o encargo de síndico, uma vez que a correta interpretação do artigo 1.335, inciso III, do Código Civil é no sentido de que somente pode participar (o que inclui o direito de ser votado) de assembleia de condomínio, aqueles que estão quites com as taxas do condomínio. Ou seja, caso contrário, quando inadimplentes, fica impossibilitada a participação.

A jurisprudência é pacífica nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO CAUTELAR INOMINADA. ELEIÇÃO DE SÍNDICO. INADIMPLEMENTO. QUOTAS CONDOMINIAIS. PARTICIPAÇÃO DE CONDÔMINO. \n- Diante da ausência de provas a respeito do adimplemento das quotas condominiais, correta a decisão que não assegurou a participação da parte autora no ato de eleição para síndico do condomínio demandado. \n- O direito de participar e votar nas assembleias condominiais é assegurado aos condôminos adimplentes, nos termos do que prescreve o art. 1.335 do CC, de modo que apenas poderá se lançar à candidatura de síndico o condômino adimplente, como medida de simetria e adequação moral e social.\nAPELO DESPROVIDO.

(TJ-RS – AC: 70073155442 RS, Relator: Gelson Rolim Stocker, Data de Julgamento: 27/04/2017, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: 04/05/2017)

Importante destacar também a questão polêmica referente à utilização de procurações pelo síndico para garantir maioria em votações em seu próprio interesse, como aprovações de suas contas ou sua reeleição. A conduta do síndico que utiliza procurações ilimitadas, ganhando a maioria votante para perpetuar-se no poder dá ensejo ao abuso de direito sob o ponto de vista de sua relação com os demais condôminos ou com o próprio condomínio?

A resposta a esse questionamento é positiva, conforme entendimento sedimentado no Superior Tribunal de Justiça (STJ – AREsp: 1681421 RJ 2020/0064545-9, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Publicação: DJ 27/08/2020).

De acordo com o STJ, “a perpetuação de um só representante da maioria por meio de procuração não reflete o espírito de solidariedade que deve haver dentro de um condomínio, uma vez que a minoria também precisa ser respeitada e bem informada. Não se espera que um síndico utilize subterfúgios para sua reeleição por meio de obtenção de maioria pela via de procurações ilimitadas. Viola-se o princípio democrático e a solidariedade, posto que há excesso manifesto dos limites impostos ao contrato de mandato recebido. Não se trata de excesso em relação ao mandante, mas sim do uso que o mandatário faz das procurações para tirar proveito próprio. Além disso, há ofensa à boa-fé objetiva, pois não se espera que alguém se eleja indefinidamente e aprove suas próprias contas, violando o princípio democrático da eleição, ainda que na relação privada, e quebrando o dever de confiança e de lealdade com os demais condôminos. Em razão disso, embora não se possa limitar o número de outorgas de procuração em favor de alguém para que coproprietários que não possam estar presentes em assembleia sejam representados, é possível, entretanto, limitar que tais procurações sejam utilizadas para benefício próprio do mandatário, uma vez que não é razoável que o síndico aprove suas próprias contas ou se reeleja somente para sua satisfação pessoal”.

Outro ponto não menos relevante diz respeito à realização de assembleia para fins de eleição do síndico. Veja-se o que o Código Civil prevê sobre o assunto:

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

   §1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

   §2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Assim, usualmente a assembleia de eleição de síndico é convocada pelo síndico atual. Caso exista recusa, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

Outra questão relevante é a referente ao modo de divulgação da assembleia eleição do síndico. O Código Civil nada diz a respeito, de modo que as regras estão contidas na convenção condominial.

O edital de convocação da assembleia destinada à eleição do síndico é o documento mediante o qual os condôminos tomam ciência da data, horário e local em que a assembleia será realizada, bem como quais serão os assuntos discutidos. Podem existir outros temas a serem debatidos além da eleição do síndico.

 A divulgação do edital de convocação de assembleia destinada à eleição de síndico pode acontecer de diversas maneiras (vai depender do que consta na convenção condominial), sendo geralmente adotado o envio do edital por aviso de recebimento. O edital também pode ser enviado por e-mail ou por WhatsApp, desde que atendida a finalidade a que se destina a previsão convencional.

Convém destacar que é necessário adotar, usar e valorizar métodos modernos para comunicação entre pessoas, incluindo os meios eletrônicos disponíveis.

A realização da assembleia de eleição do síndico sem a observância das regras legais para convocação da assembleia condominial pode resultar em sua anulação.

É importante trazer o seguinte julgado, no que tange à possibilidade de anulação de assembleia condominial em razão da violação das regras para a convocação:

APELAÇÃO – AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL – AUSÊNCIA DE CONVOCAÇÃO DO CONDÔMINO – ART. 1.354 CC – O art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião- ainda, o art. 22 da Convenção do Condomínio determina que a convocação para assembleia deverá preceder de cinco dias, pelo menos, da data da sua designação; – Carta de convocação foi postada ao autor no dia 12 de janeiro, para assembleia que aconteceria dia 16 de janeiro – recebida em 17 de janeiro, isto é, convocação foi ineficaz; – o Condomínio réu não fez prova da convocação de TODOS os condôminos, como previsto legalmente. RECURSO PROVIDO

(TJ-SP 10349155920178260100 SP 1034915-59.2017.8.26.0100, Relator: Maria Lúcia Pizzotti, Data de Julgamento: 25/04/2018, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/04/2018)

No caso, restou decidido pela anulação da assembleia condominial, tendo em vista que o condômino recebeu a carta de convocação em data posterior à realização da assembleia.

Nesse diapasão, o edital de convocação de assembleia deve seguir as regras legais, constando a data, a hora e o local, bem como observar as formas que constam na convenção no condomínio, sob pena de nulidade.

Outro ponto que deve ser observado em uma eleição de condomínio tem a ver com o quórum exigido.

O Código Civil não prevê nenhum quórum específico ou especial a respeito da eleição de síndico, entretanto nada impede que a convenção condominial possa estabelecer. Caso não exista previsão na convenção do condomínio sobre o assunto, a eleição irá ocorrer mediante maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Por fim, eleito o síndico, com observância de todas as regras legais existentes, este poderá concorrer à reeleição, consoante artigo 1.347 do Código Civil.