A norma legal que rege as relações locatícias de imóveis urbanos, seja para fins residenciais ou comerciais é a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, mais conhecida como a Lei do Inquilinato.

E, como não poderia ser diferente, nela há previsões acerca da possibilidade do locador, no curso do contrato locatício, desejar alienar o imóvel locado. 

E aí você se pergunta: o locatário fica desamparado? Há algo que ele possa fazer? A existência de contrato locatício não suspenderia o direito do proprietário/locador de vender o imóvel enquanto perdurar a locação?

Pois bem.

A existência de norma legal específica serve justamente para equilibrar as relações, de modo a que ninguém se sinta desamparado ou excessivamente prejudicado.

Na situação ora posta, quando da locação, o locador transfere a posse imediata ao locatário, sendo que o seu direito de domínio (proprietário) se mantém intacto. Ou seja, independe da existência de contrato locatício, o locador/proprietário pode alienar o seu bem.

E é exatamente aí que entra o amparo ao locatário. A ele é dado o direito de preferência. E o que seria isso? Tal direito nada mais é que a prioridade de venda do imóvel ao locatário, em igualdade de condições (valor, forma de pagamento etc) com terceiros, conforme se observa da inteligência do art. 27, da Lei do Inquilinato.

Assim, entende-se que caso o locador pretenda vender o imóvel locado, antes de anunciar a terceiros, ele deve priorizar a venda ao locatário, o notificando judicial ou extrajudicialmente (por qualquer meio, desde que não haja dúvida da ciência do locatário), discriminando o valor da transação e a forma de pagamento.

A igualdade de condições deve ser precisamente respeitada, de modo que se houver uma redução no preço do imóvel, o locador deve notificar novamente o locatário, de sorte a verificar se com os novos valores nasce o desejo do locatário em adquirir o bem.

O locatário, por sua vez, tem o prazo de 30 (trinta) dias corridos, contados a partir da sua ciência, para manifestar seu desejo de comprar ou não o respectivo imóvel. O silêncio do locatário pelo mencionado prazo, presume o seu desinteresse.

Em caso de o imóvel estar sublocado, a preferência aí será transferida para o sublocatário, para somente em caso de seu desinteresse, passar para o locatário.

O direito de preferência é um direito que pode ou não ser exercido pelo locatário e, caso confirmado, ele deve ser concretizado (com a real compra do imóvel). Assim, em caso de aceite e, posterior desistência por parte do locatário, ao locador é dado o direito de percepção de perdas e danos.

A preferência prescinde de previsão contratual, ou seja, o locatário possui a prioridade na aquisição do imóvel, ainda que não haja previsão contratual para tanto.

Mas e se o locador não respeitar a preferência? 

Caso o locador não possibilite o locatário adquirir o imóvel antes de terceiros, o locatário poderá exigir reparação por perdas e danos ou a propriedade do respectivo imóvel, veja-se o que prevê o art. 33, da mencionada lei:

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.

Isto é, para que o locatário preterido ao direito de preferência possa buscar a propriedade do bem, é necessário que o contrato de locação esteja registrado na matrícula do imóvel, no mínimo, 30 (trinta) dias antes da alienação, bem como que deposite o valor da alienação no prazo de 6 meses do registro do contrato de compra e venda. Em relação à exigência do prévio registro, apresento os seguintes precedentes:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 165, 458 E 535 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973. NÃO OCORRÊNCIA. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. ADJUDICAÇÃO. DECADÊNCIA. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA N. 283/STF. REEXAME FÁTICO DOS AUTOS. SÚMULA N. 7/STJ. (…) 2. A jurisprudência do STJ firmou o entendimento no sentido de que, o direito real de adjudicação somente será exercitável se o locatário efetuar o depósito do preço do bem e das demais despesas de transferência; formular o pedido de adjudicação no prazo de 6 (seis) meses do registro do contrato de compra e venda do imóvel; bem como promover a averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na matrícula do bem no Cartório de Registro de Imóveis, 30 (trinta) dias antes da referida alienação. (…) 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt no AREsp 909.595/MG, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 26/02/2019, DJe 06/03/2019.)

Contudo, não são em todas as oportunidades que o direito de preferência prevalece, visto que este não pode ocorrer quando for o caso de perdimento da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação, com arrimo no art. 32 da multicitada lei.

Por fim, convém destacar que, ainda há a possibilidade do locatário manifestar o desinteresse na aquisição do imóvel, permanecer no imóvel locado, à título do contrato de locação, mesmo com o bem alienado a terceiro.

E como seria? Por meio da cláusula de vigência, que deve estar expressa no contrato locatício, que possibilita o locatário permanecer no imóvel, nos mesmos termos contratados com o antigo proprietário, devendo o atual respeitar a duração do negócio jurídico.

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Camila Cabral, advogada especialista em Direito Imobiliário.