O Síndico é o responsável pela administração de um condomínio, com o objetivo de manter a ordem, a segurança, a tranquilidade, dentre outras coisas. Não é necessário que o síndico seja condômino, podendo inclusive ser profissional. Há possibilidade até de ser pessoa jurídica.
Como cediço, o síndico, seja pessoa física ou jurídica, possui atribuições que se descumpridas, podem acarretar a responsabilização civil e até penal.
As atribuições do síndico estão elencadas no artigo 1348 do Código Civil a seguir transcritos e devidamente comentados:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
§ 1º Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Como se pode observar da leitura do inciso I do artigo 1.348 do Código Civil, um dos deveres do síndico é a convocação de assembleia de condomínio. A assembleia condominial é a ocasião em que os condôminos poderão se reunir, discutir e decidir a respeito de questões que envolvam o condomínio.
Outro dever do síndico é o descrito no inciso II do mesmo diploma legal, qual seja o de representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns. Por representar a comunidade condominial, o síndico tem o dever de agir em assuntos de interesse coletivo de todos os condôminos, sob pena de sofrer penalidades de natureza legal.
Já o inciso III trata da obrigação do síndico de comunicar, por intermédio de assembleia, a ocorrência de procedimento judicial ou administrativo, com a finalidade de definir as medidas a serem tomadas na defesa dos interesses comuns do condomínio.
O inciso IV diz respeito à atribuição do síndico de cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia. O descumprimento pelo síndico das normas descritas na Convenção, no Regimento Interno e as determinações em Assembleias, poderá ensejar a responsabilização Civil e até em alguns casos Criminal em decorrência de seus atos ou omissões.
No que diz respeito ao inciso V, este trata do dever do síndico de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores. O síndico deve promover as obras necessárias para conservação das áreas comuns do Condomínio, de modo a evitar a ocorrência de danos aos condôminos e a terceiros.
Quanto ao inciso VI do artigo 1.348 do Código Civil, este é claro ao estabelecer como incumbência do síndico a elaboração do orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano. Assim, se por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, o síndico violar referido dever, causando danos ao condomínio, poderá ser responsabilizado pelo ato ilícito.
No tocante ao inciso VII, este traz a obrigação do síndico de realizar a cobrança das taxas condominiais e multas devidas pelos condôminos inadimplentes. Na hipótese de o síndico deixar de realizar a cobrança dentro do prazo legal, poderá responder pelos danos eventualmente causados ao condomínio.
Com relação ao inciso VIII, este contempla o dever do síndico de prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas. Assim, na assembleia de condôminos, o síndico deve expor toda a documentação comprobatória dos gastos realizados, sob pena de não ter as contas aprovadas. A ausência de prestação de contas poderá, inclusive, ensejar a destituição do síndico.
O inciso IX leva em consideração a atribuição do síndico de realizar o seguro da edificação. A não contratação do seguro de edificação pode gerar danos aos condôminos e ao próprio condomínio. Por exemplo, necessidade de realização de obras na fachada do condomínio. Existe um risco inerente às obras empreendidas no condomínio e a inexistência de contratação de um seguro pode causar danos aos condôminos e à edificação. Ao optar pela não contratação do seguro, o síndico poderá sofrer as penalidades legais na hipótese de ocorrer algum sinistro.
O parágrafo primeiro trata da possibilidade da assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. Como exemplo, temos a situação em que a assembleia indica outra pessoa que não o síndico para representar o condomínio em audiência.
Por fim, o parágrafo segundo prevê a competência do síndico para transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção. O síndico pode, por exemplo, contratar uma administradora para prestar serviços de natureza administrativa em favor do condomínio, sob as ordens e fiscalização da coletividade. Nesse diapasão, pratica atos em nome do Condomínio mediante mandato.
Daciano Castro Filho - Advogado especialista em Direito Imobiliário/Condominial, Civil, de Família e de Sucessões.